Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Wie spart oder investiert ihr?
GelbeKlamotten
01.01.2021, 02:03
Ich persönlich mag ja Immobilien. Dieses gemütliche "sich selbst abzahlen" während noch was übrig bleibt und das Konto der Immobilie langsam steigt während der Wert zusätzlich steigt. Irgendwie schön.
Faktisch ist es unwahrscheinlich, dass eine Immobilie 2021 in Deutschland eine gute Investition ist, wenn man nicht gerade sehr herausragende Branchenkenntnisse hat.
https://m.youtube.com/watch?v=e4zmn83RiXM
Der Kenner investiert ausschließlich in den Dirk Müller Aktienfond.
Krisenfester geht nicht.
Der Kenner investiert ausschließlich in den Dirk Müller Aktienfond.
Krisenfester geht nicht.
Wie kommst Du zu Deinem Urteil?
Ich habe mir das jetzt nur in 5 Minuten zusammengegoogelt und man mag mich korrigieren, aber außer Hochglanzpremiummarketingblabla, hohen laufenden Kosten und schlechter Perfomance nichts gefunden. Nur beispielhaft ein Link dazu: finanzkueche.de/blog/dirk-mueller-premium-aktien-fonds
Soweit ich weiß schaffen es die wenigesten aktiv verwaltetenen Fonds nach Abzug der Kosten langfristig den Markt bzw. einen breit gestreuten ETF zu schlagen.
FirebirdUSA
01.01.2021, 10:24
Da kommt bestimmt bald noch ein Werbelink hin
GelbeKlamotten
01.01.2021, 11:59
Er wird das ironisch gemeint haben. Der Dirk Müller Fonds ist sowas wie ein running gag bei vielen Investoren.
Er wird das ironisch gemeint haben. Der Dirk Müller Fonds ist sowas wie ein running gag bei vielen Investoren.
Eben dies.
Faktisch ist es unwahrscheinlich, dass eine Immobilie 2021 in Deutschland eine gute Investition ist, wenn man nicht gerade sehr herausragende Branchenkenntnisse hat.
https://m.youtube.com/watch?v=e4zmn83RiXM
Den Typ kannte ich schon, von https://www.youtube.com/watch?v=yo_96eIfQ_I
Meiner Meinung nach sieht er das Problem viel zu übergreifend. Klar wird es Lehrstand geben und klar wird es Gegenden geben in denen man Immobilien nicht mal geschenkt nimmt. Und dann halt auch Gegenden die boomen und in denen weiterhin massiver Zuzug sowohl aktuell vorhanden ist als auch für die Zukunft vorhergesagt wird.
Logisch kann man auch nicht sagen "der Grundstückspreis des Hauses das wir gebaut haben hat sich in den letzten 6 Jahren verdreifacht" und daraus die weitere Entwicklung ableiten. Tatsache ist aber dass es so war :-)
Bei uns in der Gegend sind die Immobilien teuer, aber die Mieten eben auch und wenn man einigermaßen günstig einkauft und nicht unter Wert vermietet dann passt das schon :-)
Ach, und hatte ich schon erwähnt dass man sich halt einlesen und informieren muss? Ach, das ist das Gleiche wie mit Aktien/ETFs? Wie unerwartet...
GelbeKlamotten
01.01.2021, 13:42
Den Typ kannte ich schon, von https://www.youtube.com/watch?v=yo_96eIfQ_I
Meiner Meinung nach sieht er das Problem viel zu übergreifend. Klar wird es Lehrstand geben und klar wird es Gegenden geben in denen man Immobilien nicht mal geschenkt nimmt. Und dann halt auch Gegenden die boomen und in denen weiterhin massiver Zuzug sowohl aktuell vorhanden ist als auch für die Zukunft vorhergesagt wird.
Logisch kann man auch nicht sagen "der Grundstückspreis des Hauses das wir gebaut haben hat sich in den letzten 6 Jahren verdreifacht" und daraus die weitere Entwicklung ableiten. Tatsache ist aber dass es so war :-)
Bei uns in der Gegend sind die Immobilien teuer, aber die Mieten eben auch und wenn man einigermaßen günstig einkauft und nicht unter Wert vermietet dann passt das schon :-)
Ach, und hatte ich schon erwähnt dass man sich halt einlesen und informieren muss? Ach, das ist das Gleiche wie mit Aktien/ETFs? Wie unerwartet...
Das ist mal wieder der gleiche Denkfehler, den auch cartablanca macht, wenn er schreibt man könnte ja auch einfach alles in Amazon stecken. Natürlich werden die Geschäfte bei Amazon in den nächsten Jahren weiterhin gut laufen. Und natürlich gibt es Gegenden, die mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit auch in 10 Jahren noch beliebte Wohngegenden sind. Aber das ist doch längst zum weit überwiegenden Teil bereits eingepreist.
Dass die Grundstücks- und Immobilienpreise so gestiegen sind hängt doch nicht nicht erste Linie mit einem speziellen "Immobilienboom" zusammen, sondern liegt überwiegend einfach an der allgemeinen Asset-Inflation, hervorgerufen durch die zentrale Geld- und Zinspolitik. Und das betraf den Aktienmarkt in ähnlicher Form wie den Immobilienmarkt.
Ich habe generell auch nichts gegen ein Immobilieninvestment. Ich schaue auch hin und wieder mal Anzeigen in der Gegend an. Aber die Relation von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete ist zumindest hier in Süddeutschland aktuell absolut miserabel. Unter realistischen Annahmen ist ein Aktieninvestment einfach wesentlich attraktiver und dazu noch viel leichter diversifizierbar, flexibler und mit viel weniger Nebenkosten verbunden.
Der einzige nachvollziehbare Grund für ein Investment in eine Immobilie (abgesehen von "Lifestyle-Faktoren") ist derzeit die Möglichkeit relativ günstig mit großem Hebel zu investieren. Entsprechend höher ist dabei natürlich aber auch das Risiko.
Bei stagnierender Bevölkerungszahl und sogar einigen Faktoren, die potentiell dafür sprechen, dass wir einen Trend in Richtung "Entstädterung" erleben könnten, sehe ich wenig Gründe, warum Immobilien in den nächsten 30 Jahren eine enorme intrinsische Wertsteigerung erleben sollten. Die einzigen realistischen treibenden Faktoren für eine Preissteigerung werden weiterhin geldpolitische sein. Und die betreffen weiterhin nicht ausschließlich den Immobilienmarkt. Hinzu kommt, dass Mieten anders als Aktienkurse nicht beliebig weit steigen können. Wenn man mit einem mittleren Einkommen nicht mehr akzeptabel wohnen kann, dann ist es eine Frage der Zeit bis die Mietpreise (noch weiter) gedeckelt werden. Wähler sind nunmal nicht ausschließlich Immobilienbesitzer.
][truba][
01.01.2021, 14:32
Und dann schau nach Berlin, wo die Mieten zur Zeit (noch?) gedeckelt sind. Hast du dir da vor ein paar Jahren was älteres zugelegt verdienst du an deiner Miete inzwischen deutlich weniger.
Ich schaue auch hin und wieder mal Anzeigen in der Gegend an.
An sinnvolle Preise kommst du nicht über "offizielle Anzeigen". Das sind viel zu häufig Mondpreise. Aber wenn du glaubst das "hin und wieder mal Anzeigen ansehen" dir einen Überblick über den Immobilienmarkt verschaffen...
Und zum Thema "Entstädterung": ich merke schon dass wir in völlig unterschiedlichen Gegenden wohnen und damit eine völlig unterschiedliche Sicht auf Immobilien haben. In unseren Gegenden gibt es eher das Gentrifizierungsproblem. Und es wird sehr sehr fleißig nachverdichtet. Ein Glück wer dann schon eine Immobilie hat in der man "aus Versehen" noch ein weitere stellen darf.
Ich seh das übrigens genauso wie mit den Aktien: wenn man keine Ahnung davon hat sollte man die Finger davon lassen.
GelbeKlamotten
01.01.2021, 15:10
An sinnvolle Preise kommst du nicht über "offizielle Anzeigen". Das sind viel zu häufig Mondpreise. Aber wenn du glaubst das "hin und wieder mal Anzeigen ansehen" dir einen Überblick über den Immobilienmarkt verschaffen...
Und zum Thema "Entstädterung": ich merke schon dass wir in völlig unterschiedlichen Gegenden wohnen und damit eine völlig unterschiedliche Sicht auf Immobilien haben. In unseren Gegenden gibt es eher das Gentrifizierungsproblem. Und es wird sehr sehr fleißig nachverdichtet. Ein Glück wer dann schon eine Immobilie hat in der man "aus Versehen" noch ein weitere stellen darf.
Ich seh das übrigens genauso wie mit den Aktien: wenn man keine Ahnung davon hat sollte man die Finger davon lassen.
Ich habe nicht geschrieben, dass derzeit eine Entstädterung stattfindet. Auch nicht da wo ich wohne. Ich habe geschrieben, dass es Faktoren gibt, die potentiell dafür sprechen, dass wir in Zukunft einen Trend in Richtung "Entstädterung" erleben könnten. Die derzeitigen Trends, die du beschreibst, sind längst eingepreist und für die langfristige Wertentwicklung nur bedingt relevant.
Ich sehe an Immobilien für die meisten gleich mehrere Nachteile:
- Diversifizierung: Solange ich nicht mehrere Wohnungen in mehreren Orten habe, sondern genau 1 WE an 1 Ort, habe ich ein ziemliches Klumpenrisiko. Was passiert, wie ich beim Mieter an den falschen gerate und Monate bis Jahre Mietausfall und unerwart zusätzliche Sanierungskosten habe?
- Wissen: Um sinnvoll zu investieren muss man sich bei Immobilien eben doch wesentlich intensiver mit dem Thema beschäftigen, als bei Aktien (-fonds). Daneben sollte man auch das örtliche Umfeld einschätzen können. Wenn ich meine Stadt kenne und weiß, dass ein bestimmtes Stadtviertel sich gerade entwickelt, dann macht es Sinn - oder man kauft halt blindlings in irgendeiner hippen Großstadt im Szeneviertel und hofft, dass es Szeneviertel bleibt.
- Zeit: Wenn man alles extern an Hausverwalter, Makler, Steuerberater und Handwerker und hat wenig Arbeit (wohl immer noch mehr als bei nem Aktienfonds) vergibt, dann frisst das schnell einen Großteil der Rendite (ja, man kann einen Teil durch Absetzen und Umlage zurückbekommen). Oder man hat Spaß daran vieles davon selbst zu machen - dann muss man aber aus finanzieller Sicht mal seinen Stundenlohn dabei ausrechnen (kenne einige, die nur noch halbtags arbeiten um sich dann um ihre Wohnimmobilien zu kümmern und damit ganz glücklich sind).
Eine gewisse Alternative sind Immobilienfonds oder Aktien von Immobilienunternehmen. Kein Stress mit den o.g. Nachteilen; allerdings auch kein Hebel durch Bankkredite...
Bei stagnierender Bevölkerungszahl und sogar einigen Faktoren, die potentiell dafür sprechen, dass wir einen Trend in Richtung "Entstädterung" erleben könnten, sehe ich wenig Gründe, warum Immobilien in den nächsten 30 Jahren eine enorme intrinsische Wertsteigerung erleben sollten. Die einzigen realistischen treibenden Faktoren für eine Preissteigerung werden weiterhin geldpolitische sein. Und die betreffen weiterhin nicht ausschließlich den Immobilienmarkt. Hinzu kommt, dass Mieten anders als Aktienkurse nicht beliebig weit steigen können. Wenn man mit einem mittleren Einkommen nicht mehr akzeptabel wohnen kann, dann ist es eine Frage der Zeit bis die Mietpreise (noch weiter) gedeckelt werden. Wähler sind nunmal nicht ausschließlich Immobilienbesitzer.
Pros: Die stagnierende Bevölkerung wird erst in ca. 5-10 Jahren sich richtig bemerkbar machen, wenn die Prognosen überhaupt stimmen. Attraktive Großstädte werden immer ein beliebter Ort sein, wo es einfach ist und sein wird eine Wohnung zu vermieten. Sollte eine Inflation tatsächlich kommen betrifft es eine Wohnung natürlich nicht. Hinzukommen Steuersparmodelle bei der Finanzierung
Kons: In unattraktiven Gegenden sind Wohnungen schlecht zu vermieten. Je nach Bevölkerungstrend eher zunehmend. Je nach Eigentümergesellschaft Schwierigkeiten bei Modernisierung oder umgekehrt unerwartete Kosten durch Modernisierung/Schäden. Mieten können gedeckelt werden und auch nicht unendlich steigen. Selbst der Bedarf an Luxuswohnungen ist irgendwann gesättigt. Imobilien machen immer etwas immobil z.B. ich wohne in München und habe eine Eigentumswohnung in Kiel. Da ist man immer auf einen Verwalter angewiesen, dem man vertrauen muss.
Mometasonfuroat
02.01.2021, 17:49
Wie ich Verallgemeinerungen liebe.
Bezüglich Immobilien kommt es stets und immer auf die Lage an. Sprichwort "Lage, Lage, Lage, Baby".
Doch wo diese attraktiven Lagen in Zukunft sein werden, kann niemand zu 100% sagen. Man kann Annahmen treffen und ob diese Eintreffen oder nicht hat auch ein Stückweit etwas mit Glück zu tun. Fakt ist der Immobilienmarkt ist heiß gelaufen, ob er noch heißer wird, kann man ebenso wenig vorhersagen, hat aber wie oben bereits beschrieben viel mit der aktuellen Geldpolitik zu tun. Glücklich der, der vor 10 Jahren eingestiegen ist und hat mir ebenso sehr gut in die Hände spielt. Aktuell lasse ich bei den Preisen die Finger von einem weiteren Immo-Deal, die Renditen sind mir einfach zu niedrig. Es ist allerdings ein schönes Gefühl zu wissen, dass man sich nur alleine durch seine Investments über Wasser halten kann aktuell und eigentlich nicht arbeiten gehen müsste. Mein Plan ist auf jeden Fall die Frührente ab 50 und dann Vererbung an die Kinder.
Aktien hat mein Mann auch bisher gutes Glück gehabt, hab mich selbst nicht ran getraut, da man sich hier auf jeden Fall auch Wissen zu aneignen muss! Aber: Allein durch Kliniktätigkeit hätten wir derartige Summen nie verdienen können und es macht nachdenklich zu wissen, dass man lediglich mit Kauf, dem richtigen Timing und gesunden Menschenverstand mehr verdient hat als mit einem Studium wofür man sein bisheriges ganzes Leben für alles gegeben hat und sich den Hintern für aufreißt. Aber bevor einer schreit sein Geld lieber aus Verlustängsten auf dem Girokonto liegen zu lassen-oder unter dem Kopfkissen, der gehört in eine Nachschulung zu finanzieller Bildung (die meines Erachtens in meiner Schulzeit viel zu kurz kam), denn nichts ist fataler.
Das geniale an den ETF ist, dass man davon praktisch keine Ahnung haben muss und fast nichts falsch machen kann. Große Streuung und niedrige laufende Kosten machens möglich. Ein Welt-ETF als Grundlage und ggf. ein paar Branchen- oder regional gewichtete ETFs dazu für den Spaßfaktor und dann laufen lassen z.B. als Sparplan.
An Einzelaktien habe ich mich bislang auch nicht rangetraut, der Aufwand erscheint mir bislang zu groß, auf Reinfälle wie Wirecard oder T-Aktie (wer sich noch daran erinnert...) habe ich keine Lust und die großen Player habe ich im ETF sowieso drin.
GelbeKlamotten
02.01.2021, 18:28
Pros: Die stagnierende Bevölkerung wird erst in ca. 5-10 Jahren sich richtig bemerkbar machen, wenn die Prognosen überhaupt stimmen. Attraktive Großstädte werden immer ein beliebter Ort sein, wo es einfach ist und sein wird eine Wohnung zu vermieten. Sollte eine Inflation tatsächlich kommen betrifft es eine Wohnung natürlich nicht. Hinzukommen Steuersparmodelle bei der Finanzierung
Dass eine Wohnung in der Münchner Innenstadt auch in 20 Jahren keinen unfreiwilligen Leerstand haben wird, bezweifle ich nicht. Für eine intrinsische Wertsteigerung brauchst du aber mehr als das. Dafür reicht es weder, den Status quo zu halten, noch dass eine sicher erwartete Entwicklung eintrifft. Dafür brauchst du eine Nachfrage, die über den bisher prognostizierten Entwicklungen liegt. Ob das passiert steht in den Sternen, egal ob in München oder in Greifswald. Und die reine Mietrendite einer Wohnimmobilie ohne zusätzliche Wertsteigerung ist im allgemeinen miserabel.
Vor einer Inflation schützen andere Wertanlagen wie Aktien in ähnlicher Form wie Immobilien. Ein weltweit diversifiziertes Aktienportfolio schützt sogar wesentlich besser als eine Einzelimmobilie in Deutschland. Bei einer sehr starken Euro-Inflation ist sowohl bei europäischen Immobilien als auch bei europäischen Aktien ein zumindest vorübergehender starker realer Wertverlust zu erwarten. Wenn sich die Bankvermögen in Luft auflösen und die Löhne erst mal nichts mehr wert sind, dann bricht nämlich auch die Nachfrage nach teuren Immobilien ein. Aktien von Unternehmen aus Übersee wären möglicherweise deutlich weniger betroffen.
Lukrative Steuersparmodelle mag es bei Immobilien in einigen Konstellationen geben. Wer da eine kluge Möglichkeit findet, dem sei es gegönnt.
Heerestorte
02.01.2021, 18:38
Hier wird ja jetzt die ganze Zeit von Immobilien als Wertanlage gesprochen...
Wie sieht es aber zur Zeit mit Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung aus?
Die Zinsen sind ja grad extrem gut, allerdings deshalb auch der Konkurrenzkampf.
Und ich überlege schon seit Monaten ob ein Kauf oder Miete sinnvoller ist (ich habe darüber hier auch glaub schon mal berichtet) und ich komme einfach auf keinen grünen Zweig. Fakt ist, dass ich den aktuellen Wohnort sicherlich für die nächsten 10 Jahre nicht verlassen werde und die Mieten/Preise hier eher noch teurer werden.
Kauf ist pro Monat natürlich mehr (mit Hausgeld, Versicherung etc) und die Differenz könnte ich, wenn ich zur Miete wohnen würde in ETF etc stecken, allerdings habe ich dann halt ne Immobilie, wenn ich gekauft habe...
Nur sehe ich es als irgendwie absurd an, für eine 2-3-Zimmer Wohnung hier 300-500k € auszugeben, weil das ist hier leider der Fall...
GelbeKlamotten
02.01.2021, 19:47
Hier wird ja jetzt die ganze Zeit von Immobilien als Wertanlage gesprochen...
Wie sieht es aber zur Zeit mit Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung aus?
Die Zinsen sind ja grad extrem gut, allerdings deshalb auch der Konkurrenzkampf.
Und ich überlege schon seit Monaten ob ein Kauf oder Miete sinnvoller ist (ich habe darüber hier auch glaub schon mal berichtet) und ich komme einfach auf keinen grünen Zweig. Fakt ist, dass ich den aktuellen Wohnort sicherlich für die nächsten 10 Jahre nicht verlassen werde und die Mieten/Preise hier eher noch teurer werden.
Kauf ist pro Monat natürlich mehr (mit Hausgeld, Versicherung etc) und die Differenz könnte ich, wenn ich zur Miete wohnen würde in ETF etc stecken, allerdings habe ich dann halt ne Immobilie, wenn ich gekauft habe...
Nur sehe ich es als irgendwie absurd an, für eine 2-3-Zimmer Wohnung hier 300-500k € auszugeben, weil das ist hier leider der Fall...
Kommt eben auch wieder darauf an, wie du die Wertentwicklung der Immobilie in der Zukunft einschätzt. Und ob für dich die individuelle Gestaltbarkeit deines Wohneigentums einen zusätzlichen Wert hat oder nicht.
Ich persönlich finde die Mietpreise aktuell im Verhältnis zu den Kaufpreisen extrem günstig und würde deshalb nicht im Traum daran denken, eine Immobilie für die Eigennutzung zu kaufen.
Selbst wenn alle Parameter wie Kaufpreis, Miete, Kreditkonditionen, Eigenkapital, usw bekannt sind, gehen auch professionelle Prognosen ob Kaufen oder Mieten finanziell besser ist meilenweit auseinander, da eben schon kleine Veränderungen politischer oder ökonomischer Natur riesige Auswirkungen haben können. Letztenendes ist und bleibt es vor allem Glücksache.
@Torte:
Würd ich mir einfach mal durchrechnen. Dann kann man sich ja recht leicht ausrechnen, welche Preisentwicklung notwendig wäre, damit der Kauf günstiger wäre, welcher Return notwendig wäre, damit Miete doch günstiger wäre.
Ich persönlich sehe den Kauf nicht so skeptisch wie GK oder Mano. €300-500k ist echt noch zivil, im Vergleich zu dem, wie vielerorts die Preise in guten Lagen sind. Man hat einen Inflationsschutz (die Corona-Politik 2020 birgt eine große Gefahr einer Rückkehr der Inflation), man hat einen realen Nutzwert oder Mieteinnahmen, und gute Immobilien in guten Lagen sind selbst in wirtschaftlich schwachen oder politisch problematischen Regionen meist sehr teuer.
@GK:
Aktuell günstige Mietpreise bringen einem nur dann etwas, wenn die zukünftigen Mieterhöhungen bis in alle Ewigkeit reguliert wären. Sind sie aber nur äußerst selten. Anders formuliert: Die hohen Kaufpreise zeigen die Markterwartungen bzgl. zukünftiger Mieterhöhungen. (Eigentlich eh per definitionem selbstverständlich, aber sollte man dennoch mal explizit festhalten.)
cartablanca
02.01.2021, 19:53
Was haltet igr eigentlich von Zwangsversteigerungen?
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